โฉนดที่ดินมีกี่แบบ? ครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดำ และเอกสารที่ดินอื่นๆ
ก่อนซื้อที่ดินต้องรู้ว่าเอกสารที่ผู้ขายถืออยู่เป็นแบบไหน เพราะแต่ละแบบให้สิทธิไม่เท่ากัน บางแบบซื้อขายและกู้ธนาคารได้ บางแบบซื้อขายไม่ได้เลย
สรุปเอกสารสิทธิ์ที่ดินแต่ละแบบ
| เอกสาร | สิทธิ | ซื้อขาย | จำนอง/กู้ |
|---|---|---|---|
| โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. (ครุฑแดง) | กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ | ได้ | ได้ |
| น.ส.3 ก. (ครุฑเขียว) | สิทธิครอบครอง มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ | ได้ | ได้ |
| น.ส.3 / น.ส.3 ข. (ครุฑดำ) | สิทธิครอบครอง ไม่มีระวาง | ได้ (ต้องประกาศ 30 วัน) | ได้ แต่ธนาคารรับน้อย |
| ส.ค.1 | แจ้งการครอบครองที่ดิน | ส่งมอบการครอบครองเท่านั้น | โดยทั่วไปไม่ได้ |
| ส.ป.ก. 4-01 | สิทธิทำกินเพื่อเกษตรกรรม | ไม่ได้ (ตกทอดทางมรดก) | ได้กับสถาบันการเงินบางแห่งตามเงื่อนไข |
| ภ.บ.ท.5 | ใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ | ไม่ควรซื้อ | ไม่ได้ |
โฉนดที่ดิน (ครุฑสีแดง)
เป็นเอกสารที่ดีที่สุด แสดงกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ มีการรังวัดและหลักหมุดชัดเจน ค้นหารูปแปลงและพิกัดได้ด้วยเลขที่โฉนด (ดู วิธีค้นหาแปลงที่ดิน) และใช้เป็นหลักประกันกู้ธนาคารได้ทุกแห่ง
น.ส.3 ก. (ครุฑสีเขียว)
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ แนวเขตค่อนข้างชัด ซื้อขายและจำนองได้ทันที และยื่นขอเปลี่ยนเป็นโฉนดได้
น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ครุฑสีดำ)
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ไม่มีระวาง แนวเขตอาจคลาดเคลื่อน การจดทะเบียนซื้อขายต้องประกาศ 30 วันก่อน ควรรังวัดสอบเขตก่อนซื้อ
ส.ป.ก. 4-01, ส.ค.1 และ ภ.บ.ท.5
เอกสารกลุ่มนี้ไม่ใช่กรรมสิทธิ์และมีข้อจำกัดเรื่องการโอนมาก ผู้ซื้อที่จ่ายเงินซื้อ "สิทธิ" ในที่ดินลักษณะนี้มีความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย ควรปรึกษาหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนเสมอ
เช็กลิสต์ตรวจโฉนดก่อนซื้อ
- ชื่อผู้ขายตรงกับชื่อในหน้าสารบัญจดทะเบียนล่าสุด
- ไม่ติดจำนอง อายัด ภาระจำยอม หรือสิทธิเก็บกินที่ไม่ได้แจ้ง
- เนื้อที่ในโฉนดตรงกับประกาศขาย (แปลงหน่วยด้วย เครื่องคิดเลข ไร่ งาน ตารางวา)
- ทราบราคาประเมินและประมาณค่าโอนล่วงหน้า
คำถามที่พบบ่อย
โฉนดที่ดินแบบไหนดีที่สุด?
โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) ครุฑสีแดง เพราะเป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ มีการรังวัดแนวเขตชัดเจน ซื้อขาย จำนอง และใช้ค้ำประกันเงินกู้ได้
น.ส.3 ก ครุฑเขียว ซื้อขายได้ไหม?
ซื้อขายและจำนองได้ เพราะเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครอง) แต่ยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ สามารถยื่นขอออกโฉนดได้เมื่อเข้าเงื่อนไข
ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อขายได้ไหม?
ส.ป.ก. 4-01 เป็นสิทธิทำกินเพื่อเกษตรกรรม ห้ามซื้อขาย ตกทอดได้ทางมรดกให้ทายาทที่เป็นเกษตรกรตามที่กฎหมายกำหนด แม้จะมีนโยบายเปลี่ยนเป็นโฉนดเพื่อการเกษตร ก็ยังมีข้อจำกัดเรื่องการโอนและการใช้ประโยชน์ ควรตรวจสอบกับ ส.ป.ก. ก่อนตกลงใดๆ
ภ.บ.ท.5 คืออะไร ซื้อขายได้ไหม?
ภ.บ.ท.5 คือหลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ในอดีต ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ การซื้อขายทำได้เพียงส่งมอบการครอบครอง มีความเสี่ยงสูง และมักเป็นที่ดินของรัฐ
ดูยังไงว่าเป็นโฉนดครุฑสีอะไร?
ดูตราครุฑด้านบนกลางของเอกสาร: สีแดง = โฉนดที่ดิน, สีเขียว = น.ส.3 ก, สีดำ = น.ส.3 หรือ น.ส.3 ข และดูชื่อเอกสารที่พิมพ์ไว้ประกอบเสมอ
